Nội dung bài viết

Xin phép xây dựng có thể là công việc mất nhiều thời gian nhưng bạn sẽ không phải lo lắng suốt quá trình làm nhà. bạn cần tìm hiểu thủ tục xin cấp phép xây dựng tại địa phương trước khi tiến hành lập hồ sơ và xin phép.

Xây nhà có giấy phép khiến bạn thực sự yên tâm khi tiến hành công trình. Các cơ quan chức năng đến kiểm tra, bạn chỉ cần xuất trình giấy phép đầy đủ thì không có lý do gì để họ đòi hỏi “bồi dưỡng” hay hạch sách. Khi có nhu cầu bán, nhà xây dựng có giấy phép cũng giúp bạn bán dễ dàng và được giá hơn.

Tìm hiểu quy định xin phép xây dựng tại địa phương.

Trước khi lập bản vẽ xin phép xây dựng, bạn nên tham khảo quy hoạch chi tiết khu vực để có ý đồ thiết kế phù hợp với yêu cầu, đỡ công chỉnh sửa. Bạn cần lưu ý đến những thông tin như chiều cao khống chế, một độ xây dựng nhà được bao nhiêu % diện tích đất, đặc biệt là khi xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (đường giới hạn không được xây dựng công trình ra bên ngoài).

Bạn cần nắm rõ các thông tin về quy định cấp giấy phép xây dựng tại cơ quan hành chính địa phương ngay trước thời gian xây nhà mình, vì từng thời kỳ có thể có những quy định khác nhau. Một số đô thị lướn có quy định phân cấp cho Sở xây dựng hoặc chủ tịch UBND quận, huyện cấp giấy phép, phân biệt theo quy mô công trình, diện tích sàn, theo tuyến phố, bạn cũng cần hỏi rõ để làm việc với đúng cơ quan có thẩm quyền.

Thủ tục xin cấp phép xây dựng tại Hà Nội
Hỗ trợ thủ tục xin phép xây dựng miễn phí khi xây nhà trọn gói tại Hà Nội

Một số trường hợp được miễn xin phép xây dựng

Nhà ở xây dựng trên đất thổ cư từ 3 tầng trở xuống có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 200m2 ở các vùng nông thôn, miền núi hoặc nằm ngoài ranh giới quy hoạch thị trấn trung tâm xã, theo đồ án quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; trừ các nhà ở xây dựng ven các quốc lộ, đường đô thị, huyện lộ.

Nhà ở đô thị được xây dựng trong khuôn viên của các dự án phát triển nhà, đã có giấy sử dụng đất hợp pháp, đã có quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã có cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường nội bộ, nguồn điện, hệ thống cấp, thoát nước).

Các trường hợp sửa chữa nhỏ như trát, vá tường, quét vôi, đảo ngói, sửa trần, lát nền, thay cửa, trang trí nội thất, cải tạo, sửa chữa, lắp đặt thiết bị trong nhà không làm ảnh hưởng xấu đến kết cầu công trình nhà lân cận.

Quy định về hồ sơ thiết kế để làm thủ tục xin phép xây dựng

Hồ sơ thiết kế gồm có mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/200 hoặc 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình, mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt  chủ yếu của công trình tỷ lệ 1/100 – 1/200, bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 – 1/200 và chi tiết mặt cắt móng tỷ lệ 1/50, kèm theo sơ đồ hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước và cấp điện tỷ lệ 1/100 – 1/200.

Trong trường hợp xây nhà mới trên đất đã có nhà cũ cần phá dỡ, bạn phải bổ sung biện pháp gia cố, chống đỡ khi tháo dỡ công trình cũ nhằm đảm bảo an toàn cho công trình kiền kề, kèm theo bản cam kết chịu trách nhiệm nếu gây thiệt hại cho công trình xung quanh.

Đối với nhà cải tạo, ban phải có hồ sơ khảo sát hiên trạng xác định khả năng nân tầng, thay đổi sơ đồ kết cấu và biện pháp gia cố. Hồ sơ cũng cần có ảnh chụp khổ 9 x 12cm mặt đứng công trình cũ có 2 nhà liền kề.

Luật không bắt buộc bạn phải thuê cơ quan có chuyên môn thiết kế, tuy nhiên khi bạn xây nhà cao hơn 3 tầng và diện tích sàn lớn hơn 200m2, hồ sơ thiết kế phải được cơ quan tư vấn thiết kế xây dựng có tư cách pháp nhân kiểm tra, xác nhận thiết kế đó đảm bảo tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và phù hợp với các đặc thù về xây chen, địa chất công trình và nền móng, trật tự vệ sinh, an toàn xây dựng công trình tại địa bàn.

Chủ đầu tư nộp kết quả kiểm tra cho cơ quan cấp phép xây dựng cùng với hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng. Quy định nêu rõ chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng hồ sơ thiết kế, an toàn và bền vững công trình của mình.

Để đảm bảo chất lượng, giải pháp thiết kế, người thiết kế phải nắm vững điều kiện địa chất công trình, nắm vững quy trình kỹ thuật và có giải pháp thích đáng để xử lý nền móng. Điều này đóng vai trò quan trọng trong việc hạ giá thành, hạn chế hư hỏng, sự cố và hạn chế được khiếu kiện có thể xảy ra.

Thủ tục xin cấp phép xây dựng cần những gì?

Đơn xin phép xây dựng được bán tại cơ quan cấp phép. Bạn điều đầy đủ thông tin và xin xác nhận của địa phương, bản sao công chứng một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp là:
1.    Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (kể cả các loại giấy do tổng cục quản lý ruộng đất hoặc tổng cục địa chính phát hành trước đây).

2.    Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (thường gọi tắt là sổ đỏ)

3.    Quyết định giao đất, cho thuê đất, những giấy tờ giao đất, cho thuê đất được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mà người đứng tên vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay.

4.    Giấy chứng nhận quyềm sử dụng đất tạm thời, không có tranh chấp, khiếu kiện.

5.    Giấy tờ do chế độ cũ cấp như bằng khoán điền thổ, trích lục, trích sao, bản đồ điền thổ, bản đồ phân chiết thửa, chứng thư đoạn mãi đã thị thực, đăng tịch sang tên tại văn phòng Trưởng kế, Ty điền địa, Nha trước bạn, với điều kiện người đứng tên vẫn liên tục sử dụng từ đó đến nay không có tranh chấp.

6.    Giấy tờ về thừa kế nhà đất được cơ quan địa phương xác nhận về thừa kế, đất không tranh chấp.

7.    Bản án hoặc quyết định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định tương đương

8.    Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất được cơ quan địa phương xác nhận không tranh chấp.

9.    Giấy của HTX nông nghiệp cấp đất ở cho xã viên từ trước năm 1971.

10.    Giấy về quyền sở hữu nhà ở do hóa giá nhà cấp III, cấp IV tại đô thị.

Trường hợp không có các giấy tờ như trên nếu chủ đầu tư được cơ quan địa phương xác nhận đất không có tranh chấp, cũng có thể được xem xét cấp phép, trong lúc chủ đầu tư tiếp tục thực hiện các thủ tục để có giấy tờ quyền sử dụng đất chính thức.

Những quy định về kiến trúc công trình khi xin phép xây dựng

Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, nhà được phép xây sát chỉ giới đường đỏ là trường hợp khá phổ biến ở đô thị, tiêu biểu là nhà mặt phố, nhà chia lô trong các khu đất dự án, đã có quy hoạch. Trong trường hợp này, nhà xây từ móng đến tường không vượt ra khỏi phạm vi chỉ giới. Chỉ cho phép các bậc thềm vệt dắt xe được nho ra tối đa là 0,3m (bằng chiều rộng một bậc).

Các đường ống thoát nước mưa gắn vào mặt ngoài nhà các bậc cửa sổ, gờ chỉ trang trí từ độ cao 1,0m tính từ vỉa hè được nho ra tối đa là 0,2m. Không cho phép các cánh cửa (kể cả cửa sổ) được mở ra ngoài phạm vi chỉ giới đường đỏ từ độ cao 2,5m tính từ vỉa hè. Đối chiếu với quy định này, bạn không nên lắp cánh cửa chớp ở mặt ngoài nhà, mở ra đường.

Cửa sắt, cổng sắt bảo vệ không được mở ra ngoài đường, trừ trường hợp bạn đã lùi tường vào một khoảng cách đủ mở cửa. Trong các ngõ nhỏ, không có vỉa hè, mở cửa hướng ra đường gây nguy hiểm cho người và xe cộ vì không quan sát được người từ trong nhà mở cửa đi ra.

Từ độ cao 3,5m tính từ mặt vỉa hè trở lên, có thể đưa ban công mái vảy ô văng (tấm che mưa nắng cho cửa sổ), seno(máng hứng và thoát nước mưa) nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ; tuy nhiên phải nhỏ hơn chiều rộng hè đường ít nhất là 1,0m. Đối chiếu với quy định đó, bạn chỉ được phép nho ra 0,2m trong trường hợp hè phố nhà bạn chỉ rộng 1,2m.

Luật cũng quy định độ vươn ra còn tùy thuộc chiều rộng lộ giới. Chiều rộng lộ giới tức là khoảng cách từ đường đỏ bên này tới đường đỏ bên kia (bao gồm cả hè đường). Nếu chiều rộng lộ giới này nhỏ hơn 6m bạn cũng không được làm ban công nhô ra. Khoảng cách lộ giới từ 6-12m, bạn được vươn ra tối đa là 0.9m. Khoảng cách lộ giới từ 12-16m, bạn được vươn ra tối đa là 1,2m.

Trường hợp trên 16m, đưới được vươn ra là 1,4m. Như vậy trong các ngõ hẻm, ngách, chiều rộng lộ giới rất nhỏ, trung bình từ 2-4m cũng không cho phép ban công vươn ra. Phổ biến hiện nay là hai nhà đối diện thỏa thuận chia đôi khoảng không để vươn ra hai ban công gần sát nhau, chỉ còn khe hở nhỏ. Kiểu ban công vươn ra như vậy chẳng những luật không cho phép mà còn không có hiệu quả sử dụng. Ban công là nơi để ngắm cảnh thư giãn nhưng đước ở ban công nhà này nhìn thẳng vào cửa sổ nhà hàng xóm thật bất tiện.

Các ban công vươn ra che kín mặt ngõ còn làm cho ngõ hẻm thêm tối tăm, ẩm thấp thiếu ánh sáng cho các phòng tầng 1. Nhiều nhà xây sau đã vươn ban công ra gần sát nhà đối diện, hình thành kiểu cài răng lược thiếu thẩm mỹ, lại sứt mẻ quan hệ xóm giềng.

Một điều lưu ý thêm là độ vươn ra này không chỉ phụ thuộc vào lộ giới. Không phải lộ giới càng lớn, bạn càng được phép vươn ban công ra một cách “lũy tiến” tăng. Tối đa 1,4m là độ vươn ra an toàn cho cấu trúc công trình để chống lật, gẫy, võng kế cấu ban công. Luật quy định, kể cả khi bạn lùi nhà vào sau đường đỏ, bạn cũng chỉ được nhô ban công ra không quá 1,4m.

Một lưu ý nữa mà các chủ nhà thường không để ý là các cấu kiện, các thành phần ngầm của công trình không được nằm ngoài chỉ giới đường đỏ. Đặc biệt là phần móng không vượt quá ranh giới đất được quyền sử dụng kể cả đó là hè đường công cộng, không phải chủ quyền cá nhân.

Như vậy đối với nhà xây móng băng bê tông cốt thép các mặt giáp nhà khác và giáp sát hè đường phải làm kiểu móng lệch tâm sao cho từ trên xuống dưới các thành phần công trình làm thành đường thẳng đứng, không nho ra cả phần ngầm xòe ra khỏi vị trí đất được sở hữu.

Quan hệ với các công trình bên cạnh.

Đây là điểm phức tạp thường gây nên tranh chấp và ảnh hưởng đến quan hệ cộng đồng. Luật quy định từ tầng 2 trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở  cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi. Chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất là 2m, nhưng khi mở cửa sổ cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nột thất nhà bên cạnh( bố trí che chắn tầm nhìn,  hoặc bố trí so le các cửa giữa hai nhà).

Mép ngoài cùng cưa hành lang, ban công lô gia trong sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m. trường hợp được người có quyền sử dụng lô đất liền kề thoản thuận thì trên bức t ường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp kính chết) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng xét xử.

Như vậy, có thể thấy rõ những trường hợp trổ cửa ở khoảng cách dưới 2m đều phải đạt được sự thỏa thuận của hai gia đình, còn luật không bảo vệ bạn khi hàng xóm không đồng ý. Điều này đảm bảo về mặt an toàn và sự riêng tư cần thiết cho mỗi gia đình. Ngay cả khi bạn trổ cửa trên bức tường nhà ban, lùi vào trên đất nhà bạn nhưng không đủ khoảng cách 2m và cửa này nhìn thẳng vào cửa nhà hàng xóm, luật cũng không cho phép.

Quy định về các độ cao của ngôi nhà.

Nhà ở nên cao hơn mặt hè ít nhất 0,15m nhưng không nên cao quá 0,45m, khi bạn xây cao hơn, phải làm nhiều bậc thềm và các bậc phải lùi vào trong nhà, vì quy định bậc dưới cùng và dốc dắt xe không được nhô khỏi đường đỏ quá 0,3m. Độ cao này cũng nên cân nhắc cho hài hòa với các nhà xung quanh. Khi tôn nền quá cao, bạn phải có biện pháp đảm bảo chống thấm xuyên qua tường sang nhà lân cận.

Rất nhiều nhà, đặc biệt là trong các ngõ xóm, người xây nhà sau thường muốn tôn nền cao hơn nhà hàng xóm tạo nên sự khập khiễng, lệch lạc trong khu vực. Để hạn chế hiện tượng đó, luật quy định  chiều cao tối đa cho tầng 1 là 4,2m, nếu có tầng lửng, tối đa là 5m.

Các tầng trên cao tối đa là 3,6m. Riêng tầng trên cùng ( nếu chỉ có buồng thang) tối đa là 2,4m. Để hạn chế những công trình có chiều ngang hẹp nhưng lại xây cao vút như một khối “lênh khênh” giữa phố, luật quy định không nên vượt quá 4 lần chiều rộng ngôi nhà.

Theo đó, nhà bạn có mặt tiền 2,5m chỉ nên cao tới 10, (tức là 3 tầng) là phù hợp. khi xem xét việc cấp phép cho một ngôi nhà riêng lẻ trong khu vực dãy phố đã hình thành lâu đời ổn định, cũng không cho phép cao quá 2 tầng so với các nhà lân cận. trừ một số trường hợp như diện tích đất đủ lớn, ở các đường phố rộng.

Bạn nên để dành đất mặt trước tạo sân hoặc vườn nhỏ trước nhà để ngôi nhà lùi vào sau đường nhỏ (khoảng lùi nên lấy bằng 3m). Với nhà chia lô, nhà hình ống trong phố, nếu chiều sâu lớn hơn 18m nên bố trí sân trống hoặc giếng trời ở vị trí khoảng giữa hoặc khoảng cuối nhà có chiều sâu 3m để thông gió, lấy ánh sáng.

Các đường ống kỹ thuật của ngôi nhà, như đường thoát nước mưa, nước thải (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí thải không được xả sang nhà bên, cũng không được xả trực tiếp trên mặt hè, đường phố mà phải xả theo hệ thống ống, cống ngầm từ nhà chảy vào hệ thống thoát nước đô thị. Các thiết bị như máy lạnh nếu đặt ở mặt tiền nhà, sát chỉ giới đỏ phải ở độ cao trên 2,7m.

Một điều quan trọng là các chất thải từ nhà vệ sinh phải được xử lý qua bể tự hoại đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, có ba ngăn chứa, lắng, lịch lấy nước trong trước khi đổ vào cống thành phố, Nghiêm cấm việc xả chất thải rắn như phân, rác, nhà bếp vào thẳng đường cống, không chỉ gây ô nhiễm môi trường mà còn làm tắc ống cống. Các loại ống thải khí như khói nhà bếp, thông hơi cho bể phốt phải hướng lên cáo, cách mái nhà ít nhất 1,2m và không xả về hướng nhà bên cạnh.

Nhà ở phải xây dựng bằng vật liệu kiên cố, không dùng các vật liệu tạm như tranh tre, nứa là, kiến trúc chắp vá, che chắn ban công, lô gia bằng các vật liệu tamk thời cũng như xây gạch, làm vạch khính tạo thành buồng phòng, không đúng chức năng ban đầu. Không được bố trí phơi phóng quần áo, vật dụng ở các ban công mặt tiền nhà, mặt ngoài công trình không được quét sơn màu đen, màu tối sẫm hoặc nhà quá sặc sỡ.

Nghiêm cấm việc sơn nhà với mục đích quảng cáo như toàn màu đỏ rực hoặc  xanh rợ mắt. Tường rào là một thành phần kiến trúc gắn liền với nhà ở không nên có hình thức nặng nề, đồ sộ quá nặng về bảo vệ an toàn mà quyên đi tính mỹ quan. Đặc biệt là không được dựng cả bức tường rào bằng dây thép gai. Ngay cả trong phạm vi đất được quyền sử dụng cũng không được tự ý chặt hạ, tỉa cành cây, cây lưu niên cho bóng mát, ăn quả. Nếu có nhu cầu phải được phép của sở giao thông công chính.

XIN PHÉP XÂY DỰNG CÓ THỂ LÀ CÔNG VIỆC MẤT NHIỀU THỜI GIAN NHƯNG BẠN SẼ KHÔNG PHẢI LO LẮNG SUỐT QUÁ TRÌNH LÀM NHÀ. BẠN CẦN TÌM HIỂU THỦ TỤC XIN CẤP PHÉP XÂY DỰNG TẠI ĐỊA PHƯƠNG TRƯỚC KHI TIẾN HÀNH LẬP HỒ SƠ VÀ XIN PHÉP.

Nếu bạn đang tìm hiểu để chuẩn bị xây nhà, hãy tham khảo dịch vụ Thiết kế – Thi công xây dựng trọn gói để được hỗ trợ xin cấp phép xây dựng tại Hà Nội ( MIỄN PHÍ LÀM HỒ SƠ, MIỄN PHÍ PHÍ DỊCH VỤ)

Tham khảo căn hộ mẫu tại KĐT Ocean Park 2 mà Đông Dương Group đã thực hiện

Liên hệ tư vấn thiết kế - Xây dựng trọn gói nhà đẹp

Email: lienhe@kientrucdongduong.com

Tư vấn thiết kế (Mr. Cảnh)

Tư vấn xây nhà trọn gói (Mr. Thiện)

Xem thêm bài viết khác
Thông tin mới nhất
Vui lòng điền thông tin chi tiết để chúng tôi tư vấn cho bạn
Chat With Me on Zalo
Scroll to Top